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中国房价能否降下来 房价何时才回归真实价值

2014-9-12 9:58:42  来源:不详  作者:佚名  【字体:
摘要:  当这几种因素形成一种合力的时候,就造成了6540万套空置房(有兴趣可参看原文)。面对居高不下的房价,中央政府虽然很无奈,但它必须有所作为。如果无所作为,那么这个政府就不是人民的政府。当官不为民作主,不如回家卖红薯。下面,我就来探讨一下中央政府的顾虑,可能或正在采取的策略,以及房价回归真实价值可能发生的时间表。  首先,中央政府肯定有能力把房价降下来。随便出台一两条严厉的调控政策,房价立马就会下来,这是无庸置疑的。但房价下来了,最大的倒霉蛋会是谁呢?不会是炒家,因为虽然他们合起来是一...

  当这几种因素形成一种合力的时候,就造成了6540万套空置房(有兴趣可参看原文)。面对居高不下的房价,中央政府虽然很无奈,但它必须有所作为。如果无所作为,那么这个政府就不是人民的政府。当官不为民作主,不如回家卖红薯。下面,我就来探讨一下中央政府的顾虑,可能或正在采取的策略,以及房价回归真实价值可能发生的时间表。

  首先,中央政府肯定有能力把房价降下来。随便出台一两条严厉的调控政策,房价立马就会下来,这是无庸置疑的。但房价下来了,最大的倒霉蛋会是谁呢?不会是炒家,因为虽然他们合起来是一股很大的力量,但单个炒家手里的房子数量有限,房子周转性很好,即使赔钱也能出手(就像股市里的散户,不过这些散户即使赔点钱,也还是富的流油)。那么是开发商吗?也不尽然,虽说一旦房价回归真实的价值之时,就会有一大批开发商崩溃。但他们钱大部分是借银行的,原本就是空手套白狼,不过是赤条条来赤条条去罢了。“出来混迟早是要还的”,这个道理他们都明白。就像我的一个开发商朋友有一次私下向我透露,08年时他就以一个朋友的名义存了一个400万定期存款并购买一套房子,这是他最后的保命钱和退守的老巢(他可以这样做,为什么别的开发商不能做呢?但更多的人是把资产转移到国外)。房地产开发这个行业不比别的行业,无论前期业绩做的多么灿烂,最后一个楼盘出不了手就会死期期,实际上风险比炒股票要大的多。其实,诸位朋友们看到这儿基本也明白了,如果房地产崩盘,最大的最直接的倒霉蛋是国家商业银行。国家商业银行在这个局里扮演的角色就像是股市里的公募基金,船大难调头。股市在熊市的时候,损失最大的也就是这些公募基金。所以,房价回落后,大量实力不济的开发商会破产,那么商业银行作为发放贷款者将不得不收回大量的楼盘和土地。但问题是中国商业银行主体还是国有企业,当银行的贷款额和这些收回楼盘的实际价格的差额形成既成的损失后,通货膨胀是不可避免的,因为市场上的货币供应量大于资产的实际价值了。届时每个老百姓的荷包都会缩水,对中国民生的负面影响是不言而喻的。国家是不会搬起石头砸自己脚的,这个后果显然不是中央政府愿意看到的。

  明白了中央政府在房地产调控政策上的投鼠忌器,那么中央政府对房地产的调控应该会是温和式的。在我的脑海忽然迸出两条谚语,“太监玩宫女”和“温水煮青蛙”。其实中央政府不是什么太监,但在这件事上必须要隐忍,要学太监玩宫女。不知道怎么玩?请在百度搜索里打进词条“魏忠贤的风流艳事”,结果马上就出来了。至于温水煮青蛙吗?跑得慢的青蛙,一定会被煮死的。下面,我就借用这两条谚语来理解中央政府可能和正在采取的调控策略。

  第一,围点打援,分而治之。地方政府在制造房地产泡沫中扮演了推波助澜的帮凶角色,但这个帮凶最容易被孤立并化敌为友。地方政府无非是要政绩和个人的好处,中央政府只需加大反弹贪力度,出台一些政策便可堵塞这个漏洞。中国的gdp增长真的没有什么值得炫耀的,97%的gdp增长是靠投资固定资产来完成的,这其中大部分又是房地产。所以,改变以gdp增长为核算地方政府政绩的考核标准,地方政府就不会这么卖力地和开发商勾结去圈地了。以牺牲环境和透支子孙后代的财富为代价换来的gdp增长率,这种增长宁可不要。我真不明白,为什么中国政府从上到下这么看中gdp增长率,有什么意义呢?另外要加大反腐力度,手莫伸,伸手必被擒,也会让贪官们不寒而栗。再不听话了,乌纱帽给摘了。失去了原动力,地方政府就可能会变成中央政府的朋友。中央政府能够政令畅通是这场战役取胜的第一步。

  第二,关门捉贼,欲擒故纵。维系美元和人民币的稳定币值关系。正如我在<<人民币升值有着怎样的灾难性后果>>一文中所述,人民币如果按美国的要求升值40%,楼市必然走牛,这些国际和国内的炒作资金就会全身而退,并赚得盆满钵溢。到那时,由于外资撤走,房价会一落千丈并形成严重的通货膨胀,全中国的老百姓将来为经济泡沫破裂来买单。如果汇率快速下降,炒作资金也会急于逃命。房价也会一落千丈,中国经济将步日本90年代持续下滑的深渊。由于通货膨胀,老百姓照样买不起房子。所以,维系人民币汇率的稳定就能够起到温水煮青蛙的作用。这些热钱和开发商跑也不是,不跑也不是,最后被慢慢地被煮熟晾干。

  第三,远交近攻,暗度陈仓。持续进行经济结构合理化调整的同时,大力推出廉价房和建造“卫星城”。通过现代交通网络,把中心镇发展成中小城市,与大城市形成有序分工、优势互补的空间布局。这既可避免城镇过于分散造成的土地浪费,亦可避免特大城市过于膨胀造成的“城市病”。我非常同意我的好朋友“星汉博扬”在他的博文<<永别了,房地产的黄金时代!>>中的观点,“大量低价的保障房(拆迁复建房、经济适用房、廉租房)上市,扩大了低价房源在总房源中的比重,从而使住房均价下调。”

  中央政府现在对房地产的调控政策其实一直就是微调,招式和太监玩宫女没什么两样。由于房地产已经绑架了国民经济,开发商和炒家们也正在和中央政府博弈。从中央已经出台很多调控政策,但房价却没有降多少,就可见一斑。如果中央政府能够像太监玩宫女一样对付房地产泡沫,我们就一定要有信心。那要有多大的决心呀?特别是中央政府又不是太监。曾益其所不能,何愁霸业不成。至于房价什么时候能够理性回归?有一个重要标志就是房产的流动性减弱。届时,人们买房子只是为了住,而不是为了炒。房产流动性减弱的直接结果就是通货膨胀。因为房产流通性很强的时候,市场上原本需要很多货币。而一旦流动性减弱,就不需要那么多货币了,这时就形成了通货膨胀。中央对付通货膨胀的手段就是上调准备金率和加息。所以,我们普通老百姓不需要研究那么多中央政策,就盯着准备金率和利率就行了。所谓一叶知秋,把准备金率和利率的历史数据找出来,对比一下就知道现在的房价处于什么价位了。至于房价什么时候降下来,我也轻声的问自己。不是在此时,不知在何时,我想大约会是在冬季……但2013年将是中国经济的一个重要的时间窗。

  目前,中国的经济还处于牛市,在2020年中国最黄金的劳动力峰值过去前,不会有太大的问题。但2013到2015年后面临的粮食问题、能源问题将会比较突出。在此之前,中国的经济结构会更注重质而不是量上的增长。中国的服务业在gdp的比重将会上升,到2020年将占gdp的50%,而传统的制造业将不再是国民经济中的一枝独秀。中国经济增长的三驾马车中投资所占的比重将会越来越小,而国内消费所占gdp的比重将越来越大。这也是中国当前经济改革的核心国策之一。在经济改革进行的同时,中国经济深层次的矛盾例如城乡差别和地域差别,以及技术发展和产业发展等的结构性失衡将会得到有效改善。但与之同时中国的“粮食和能源问题”将大幅积累,“粮食+能源”也是美国当前遏制中国的有效战略手段之一。所以,在粮食和能源问题彻底爆发之前,顺利完成经济结构和产业结构的调整,将会极大地考研中国执政者的智慧,这也将是中国“十二五” (2011-2015年)的经济改革目标。如果中国能在这几年的经济发展中,能够有效消化中国的社会存在的隐忧问题(高房价是当前中国最大的社会问题),那么中国成为“崛起的大国”将不仅仅再是中国最高政府的渴求,我们每一个老百姓也将翘首期盼。