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学区房是租还是买 业内称短期陪读租房更划算

2014-9-12 9:58:52  来源:不详  作者:佚名  【字体:
摘要:  进入开学季,不少计划“陪读”的家长开始纠结:是租房陪读还是购买学区房划算?连日来,记者探访了市场各方说法,针对市民疑惑,有业内人士指出,短期陪读租房更划算。  学区房好租不好买  短期陪读租房更划算  从家长“陪读”的角度出发,学区房无论租还是买,价格都不低。走访发现,在汉口永清街常阳永清城,由于靠近武汉二中、长春街小学,一套50平米简装房月租金达到2500元;在二中附近的六合社区,房龄已十多年的一套50平米简装房,月租金也达到了1600元,明显高于其他区域同档次房源。  世纪宏图...

  进入开学季,不少计划“陪读”的家长开始纠结:是租房陪读还是购买学区房划算?连日来,记者探访了市场各方说法,针对市民疑惑,有业内人士指出,短期陪读租房更划算。

  学区房好租不好买

  短期陪读租房更划算

  从家长“陪读”的角度出发,学区房无论租还是买,价格都不低。走访发现,在汉口永清街常阳永清城,由于靠近武汉二中、长春街小学,一套50平米简装房月租金达到2500元;在二中附近的六合社区,房龄已十多年的一套50平米简装房,月租金也达到了1600元,明显高于其他区域同档次房源。

  世纪宏图不动产等多家中介门店介绍,名校周边房屋比非名校附近房屋,月租金至少高两成,且部分小区的租金每年开学季前,都要小幅上涨,而这些学区房中用于出售的房源,售价也会水涨船高。

  武昌某学区房楼盘营销总监介绍称,今年楼市行情不佳,但是学区房仍是最好卖的,大多客户出手比较果断,“划片就近入学新政出台后,看房的客户明显增加,许多客户都担心学区房后期应声涨价,所以选择提前下手”。

  实际上,早在九月份开学季之前,在不少名校所在区域,不少市民就已经在学校周边寻觅房源,而在采访中,多家中介机构也证实,近期接到学区房的电话咨询明显增多,成交的小户型产品中,学区房出售和出租都占据了可观的比例。

  一些市场机构统计显示,武汉名校周边的学区房,绝大部分位于中心城区较好的地段,且以二手房居多。部分热门片区房价平均每年上涨5%至10%,而房租每年上涨10%左右,两边都在涨,租房和买房,哪一个更划算?

  探访中还发现,一些位于中心区域的学区房,新房房源非常有限,二手学区房成为“香饽饽”,而且用于出售的房源相对较少,租学区房比买学区房更容易。

  世纪宏图不动产市场总监丁奕指出,如果家长陪读1至2年,没必要专门购买学区房,租房就行了;如果陪读3年以上,买学区房比租房更划算。

  以汉口永清片区一套100平方米、总价150万元的两房为例,月租金约3000元/平方米,一年租金3.6万元。即使3年不涨租,陪读家庭3年要付房租10.8万元。如果全款买下这套房,即使按房屋平均每年升值5%计算,3年升值22.5万元。升值部分加上节省的10.8万元租金,3年就是33.3万元。

  但是,买二手房要缴纳相关税费和中介费,费用多少视房龄、房主自住是否满5年等情况而定,几万至十几万元不等。买房3年以后脱手,扣除各种税费,少说也可赚十几万元,而如果买的时间短,所赚就很有限。

  买房利息逼近租金

  房价稳定租房更划算

  由于学区房资源的稀缺性,在不少购房者看来,即使是遇到楼市低迷,学区房也可以逆市飘红,是稳赚不赔的“投资品”。然而,有房产中介人士指出,对于普通家庭而言,由于学区房价格相对较高,牺牲一定舒适度选择租房,可以缓解每月住房支出压力,“如果房价相对稳定,没必要专门去另买一套学区房”。

  以汉口一套75平米、总价112.5万元的学区房为例,1.5万元/平米的单价,在学区房中并不算贵,如果这套房属于家庭的第二套房,首付款七成78.75万元,贷款33.75万元。按照基准利率上浮10%来计算,20年期等额本息贷款,月供约为2658元,总还款金额约63.79万元,其中利息支出约30.05万元。这就意味着,买一套这样的房,20年总支出为142.55万元。

  与此同时,临近区域房源月租金较低的仅为2000元左右。租房20年,不考虑房租涨幅和中途换房因素,住房支出总计48万元。这就相当于,在房产价格稳定的情况下,20年内支出的利息仅比租房支付的总租金少17.95万元。

  值得注意的是,78.75万元的首付款并非一般家庭所能承受,除非是将家中原有住房卖掉用于支付首付。此外,将这笔首付款拿出来购房,也意味着放弃其他收益更高的投资渠道,即使按照当前5年期存款利率4.75%计算,78.75万元存20年,利息收入为74.8万元,这笔收益费用也足以抵对房租支出。

  有业内人士指出,在当前银行房贷收紧的情况下,房贷特别是二套房贷款利率维持在上浮状态,而且放款审批趋严、放款周期延长,对于学区房是买还是租,要根据个人情况来酌情考虑。如果未被限购,可以考虑在名校附近购房,自住后还可以长期出租,获得长期稳定的租金回报。但需要注意的是,武汉不少小学和初中都位于中心城区,其周边房价本身就很高,家长们可以算算账,首付款和月供是否在家庭承受范围内,而如果后期用于出租,租金回报能否跑赢月供也是必须考虑的问题。

  银行利息压缩升值空间

  全款买房优于贷款买房

  不管楼市整体行情如何,学区房房价总能一路稳健,这成为对不少买房者的巨大吸引力。而一些购买学区房较早的家庭,买房几年后成功转手,大多已经赚得盆满钵满。

  2007年左右,为了陪小学的女儿读书,市民张先生在武汉育才二小附近全款买了一套不到60平方米的二手房,当时单价还不到6000元/平方米。如今,张先生将这套房子转手,净赚了17万多元。

  像张先生这样享受到学区房升值收益的购房者不在少数,而买得越早、房子越大、地段越好的学区房收益也相应越高。“一些热门片区学区房房价,不仅单价比区域普通房源要贵,学区房价格涨幅也更大。”汉口崇仁路一家中介门店经纪人李静说,虽然只是个例,但她的一名顾客近期将崇仁路小学附近的一套二手房出手,100平方米的房子总价近150万元,而这名顾客7年前全款买房时总价仅80万元,相当于房子单价每年涨幅千元左右,明显高于其他普通房源价格涨幅。

  不少业内人士指出,是租房还是买房,要视陪读家庭的经济承受能力而定。如果有足够的实力,又没有限购,买房更合适;如果硬着头皮贷款购买,大量的银行利息也会挤占不少升值空间。如果经济实力允许,全款购房的话,可以享受到被贷款利息挤压的升值空间,由于后期获益相对更高,所以在不考虑其他投资收益的情况下,全款买房比贷款买房更划算。

  事实上,由于银行存贷款利率每年都会进行多次调整,而购房者选择贷款方式、金额、年限也都因人而异,所以学区房是买还是租,最可靠的办法还是看家庭自身需求和经济条件,然后根据相应情况算一笔量力而行的经济账。

  


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